中國企業形象要升級，深圳寫字樓市場需求旺旺

??與傳統住宅市場不同，深圳的寫字樓市場一直被認為供過于求。不過，這個印象似乎已經成為“過去時”。與過去一年深圳住宅成交有點“低迷”不同，深圳的寫字樓和辦公物業市場則日益活躍。??

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??甲????級寫字樓市????場活躍，????????2017年供需量超百萬平米????????

??高力國際于近期發布的最新報告顯示，2????017年深圳甲級寫字樓市場出現自2004年最大量的新增供應????，共計104萬????平方米，是過去十年深圳市甲級寫字樓平均凈吸納量的3倍有余，??市??場顯示出了驚人的吸納能力。??

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相??關數據顯示????，截至2017年年底深圳市寫字樓市場的平均租金為230.7元/每月每平方米，????同比增長9.6%。其中主要片區甲級寫字樓的租金如下圖所示：????

??我們預計，2018年深圳甲級寫字樓市場的平均租金穩中有升，同比或有2%至3%的漲幅。??

??2017深圳辦公樓市場，創新科技產業貢獻最多??

??隨著制造業向高價值服務業的持續轉型，深圳寫字樓租賃市場也逐漸變得多元化。 值得一提的是，創新科技產業在深圳寫字樓市場中占有非常重要的地位，其擴張為吸收龐大的新增供應做出了很大的貢??獻??。

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蘋果、微軟和谷歌等知名互聯網科技公司已進入深圳，聯??合辦公場所運營商WeWork和SOHO3Q也一直活躍在這個區域并成為強大的創業社區。此外，跨國公司和國際專業服務公司如益普索和奧美也開始進駐深圳，以便擴展自己的業務。??（辦公空間交易面積詳見下表）

??金融業和高新技術產業強力支撐寫字樓市場??

??隨著營商環境提升，近兩年越來越多的金融類、科技類企業落戶深圳?？焖侔l展的金融業和高新技術產業，成為深圳寫字樓和辦公物業強有力的支撐。戴德梁行研報顯示，金融、科技類企業在辦公物業市場新增需求中占比分別達37%和30%。??

??1月17日，深圳市市長陳如桂在政府工作報告中披露，2017年深圳新引進持牌金融機構36家，新增境內外上市公司41家。在高新技術產業方面，深圳的領先優勢更加突出。2017年全年，深圳新增3193家國家級高新技術企業，總數累計已達1.12萬家，位居全國第二。??

??具體來看，科技類企業在南山甲級寫字樓新增需求占比達45%，而金融業在福田甲級寫字樓新增需求占比達到53%。展望后市，供需兩旺格局將會在2018年持續，且土地及項目交易有望進一步增加。??

??本土企業對高質量甲級寫字樓的需求不斷攀升??

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??以前，大量本土企業中的很多都位于建于20-30 年前的低質量寫字樓里，而如今這些辦公場所既不符合最新的建筑規格，也不符合在其中辦公的這些公司的企業定位以及形象。??

??現在，愈發多的本土的，來自房地產、高新技術、專業服務、先進制造、零售、以及教育行業的租戶因新設立辦公室或業務擴張而對辦公空間產生需求。

??第一太平戴維斯則預計，隨著深圳產業發展的不斷推進，信息技術與電信行業的在甲級寫字樓市場的吸納能力將逐漸增強。??

??未來辦公需求攀升，寫字樓和辦公物業成新風口？??

??在2018-2021年之間，深圳的甲級寫字樓存量或翻番，從現在的 534 萬平方米增長至1,134 萬平方米。但是，不斷攀升的辦公需求應該能夠逐漸吸收這些新增供應。

??高力國際預測在2018-2021年之間，????深圳核心區域的寫字樓租金將會實現每年3%-8%的增幅。????????不同的是前海片區，受不完善的基建和周邊配套的限制，預測在 2020年以前其租金將受到下行壓??力。

??因為羅湖的新增供應十分有限，建議有大面積辦公需求的租戶前往南山和福田尋找合適的辦公空間。相對陳舊的寫字樓的業主應考慮翻修寫字樓，以便吸引和挽留高質量租戶。??

??誠如高力香港及華南研究及咨詢董事石峰評論說：“得益于創新科技產業的發展，深圳在大灣區所有的城市之中有著最強勁的經濟增長勢頭。此外，我們預計隨著本土企業在深圳的擴張以及更多的跨國企業陸續進入深圳，深圳寫字樓市場將迎來持續的增長?！?/strong>??